Einfach günstig an die Familie vermieten

Die pflegebedürftigen Eltern wohnen günstig in der Einliegerwohnung oder das Kind zahlt nur einen kleinen Betrag für die Studentenbude der Eltern – innerhalb der Familie wird gerne günstig vermietet. Grundsätzlich geht der Fiskus dabei von folgender Annahme aus: Ein/e Vermieter/in hat keine Absicht, einen Überschuss zu erzielen, wenn er bzw. sie besonders billig an ein Mitglied der Familie vermietet. Denn diese sogenannte "Gunstmiete" führt oft zu Verlusten und wird meistens aus rein privaten Motiven angeboten.

Mit 66 Prozent fängt die "Einkünfteerzielungsabsicht" an

Seit 2012 rechnet das Finanzamt folgendermaßen: Wer von seinen Kindern, seinen Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, der kann die Kosten für die vermietete Wohnung nur anteilig von den Mieteinnahmen abziehen. Bei zum Beispiel 30 Prozent der ortsüblichen Miete kann der/die Vermieter/in dann auch nur 30 Prozent seiner bzw. ihrer Kosten für die Wohnung von der Steuer absetzen. 

Verlangt ein/e Vermieter/in allerdings 66 Prozent oder mehr der ortsüblichen Miete von seinem Mieter bzw. seiner Mieterin, wird er/sie - so die Annahme - mehr Geld für das Haus oder die Wohnung einnehmen als ausgeben. Erst dann kann er bzw. sie die Ausgaben dafür – wie Wärmedämmung, neue Badfliesen oder reparierte Wasserrohre – zu 100 Prozent von der Steuer absetzen. Diese Regelung, bei der die Einkunftserzielungsabsicht von Gesetzes wegen einfach vermutet wird und nicht mehr überprüft werden muss, greift automatisch. Man nennt das auch Entgeltlichkeitsgrenze.

Seit 2021 haben Vermieter/innen die Möglichkeit, auch dann 100 Prozent ihrer Werbungskosten für die vermietete Immobilie abzusetzen, wenn sie lediglich eine Miete von 50 Prozent des ortsüblichen Mietzinses vereinbart haben. Das geht allerdings nur, wenn sie ihre Einkunftserzielungsabsicht mit einer Totalüberschussprognoseprüfung nachweisen und die Miete zwischen 50 bis 65,99 Prozent liegt. Gelingt das nicht, greift wieder die alte Regel und sie dürfen nur den entsprechenden Anteil in die Steuererklärung eintragen, also beispielsweise 55 Prozent der Kosten bei 55 Prozent Mietzins.

Mit dieser Änderung möchte der Gesetzgeber insbesondere Mieter/innen unterstützen, die im Interesse des Fortbestands ihrer oft langjährigen Mietverhältnisse davon Abstand nehmen, regelmäßig (zulässige) Mieterhöhungen vorzunehmen.

Kommt Ihr/e Mieter/in in eine finanzielle Notsituation und Sie reduzieren die Mietzahlung zeitlich befristet ganz oder teilweise, führt dies grundsätzlich nicht zu einer Veränderung der vereinbarten Miete. Das heißt: Die Mietreduzierung hat in diesem Fall keine Auswirkung auf die bisherige Beurteilung des Mietverhältnisses und führt auch nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht. Sie können weiterhin die Werbungskosten wie zuvor absetzen - egal wie hoch die Miete nun temporär ist.

War die Miete allerdings bereits vor dem ganzen oder teilweisen Mieterlass niedriger als üblich und liegt beispielsweise bei nur 49 Prozent der ortsüblichen Miete, so bleibt es bei der Aufteilung der Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. In diesem Fall können weiterhin 49 Prozent der Kosten abgesetzt werden, auch wenn die Miete nun temporär bei zum Beispiel 39 Prozent liegt. Das heißt: Bestand auch vor dem Mieterlass keine Einkünfteerzielungsabsicht, so bleibt es bei dieser Entscheidung. Die Regelung gilt auch für Pachtverhältnisse.

Viele Vermieter/innen lassen ihre Kinder, Eltern oder nahe Verwandte ganz umsonst in ihrer Eigentumswohnung wohnen. Das bringt jedoch kaum steuerliche Vorteile: Sie bleiben auf sämtlichen Wohnungskosten sitzen. Keinen einzigen Cent für Reparaturen oder eine Sanierung können sie dann von der Steuer absetzen. 

Ein Beispiel: In einem besonderen Fall, der vor dem Bundesfinanzhof (BFH) landete, hatte ein Vermieter mit seinen Eltern einen befristeten Mietvertrag über zehn Jahr abgeschlossen und ihnen danach ein unentgeltliches und lebenslanges Wohnrecht in derselben Wohnung eingeräumt. Das Finanzgericht Düsseldorf urteilte in erster Instanz, dass mit dem vorliegenden Vertrag zwischen Sohn und Eltern keine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit begründet wäre und aus diesem Grund der Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen muss. Aus dieser Prognose müsste hervorgehen, dass insgesamt eine Einnahmenerzielungsabsicht bei der Vermietung der Wohnung bestünde, was in diesem Fall schnell verneint werden konnte. Eine Revision vor dem BFH hatte keinen Erfolg, sodass das Urteil gültig ist (Urteil vom 29.05.2018, IX R 8/17).
 

Manche Familien nutzen ein Steuersparmodell namens Überkreuzvermietung – dabei vermieten sich Verwandte gegenseitig ihre Immobilien. Klingt clever, wird vom Finanzamt aber nur selten anerkannt. Besonders bei Verwandten ist Vorsicht geboten.

Hier ein Beispiel: Jakob und David sind Geschwister und besitzen beide eine Immobilie. Jakob gehört ein Einfamilienhaus auf dem Land, während David eine kleine Wohnung in bester Innenstadtlage sein Eigentum nennt. Die beiden Brüder haben ihre Wohnungen getauscht und vermieten sie sich gegenseitig. Jakob wohnt also zur Miete in Davids Stadtwohnung und David wohnt zur Miete in Jakobs Haus auf dem Land.

Sowohl Jakob als auch David haben als Vermieter ein hohes Sparpotenzial bei der Steuererklärung. Denn ein/e Vermieter/in kann Kosten für Versicherungen und Reparaturen, Müllabfuhr oder Zinsen von der Steuer absetzen. Lesen Sie mehr dazu in unserem Überblick Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann.

Doch genau hier liegt das Problem: Wird nur wegen der Steuerersparnis wechselseitig vermietet, kann das Finanzamt eine versteckte Eigennutzung unterstellen und das wird steuerlich nicht anerkannt.

Bei wirtschaftlichen Gründen erkennt das Finanzamt die Kosten an

Das Finanzgericht Köln entschied 2012, dass eine Überkreuzvermietung in Ausnahmefällen steuerlich absetzbar ist – zum Beispiel, wenn wirtschaftliche Gründe vorliegen. Die liegen vor, wenn beide Mieter/innen durch den Wohnungstausch beispielsweise einen deutlich kürzeren Arbeitsweg haben. Auch wenn die Immobilien räumlich weit auseinanderliegen oder unterschiedlich groß sind, ist das Finanzamt unter Umständen gnädiger.

Zurück zu unserem Beispiel: Gehen wir mal davon aus, dass die beiden Brüder getauscht haben, weil David eine Familie gegründet hat und Vater von Zwillingen geworden ist, und die Wohnung in der Stadt zu klein wurde. Hier stehen familiäre Gründe, nämlich die Geburt der Kinder, klar im Mittelpunkt – eine Überkreuzvermietung, auch unter nahen Verwandten, sollte in diesem Fall also anerkannt werden.